Czy nieporządek prawny nieruchomości to znaczy, że nie jest to 'rzecz' w rozumieniu KC?

Mam problem z interpretacją pewnego fragmentu prawa dotyczącego statusu nieruchomości. Czy faktycznie to, że nieruchomość ma skomplikowaną historię praw własności, czy jest obciążona wieloma hipotekami, automatycznie zmienia jej status z 'rzeczy' na coś innego? Czy Kodeks cywilny rozróżnia 'rzecz' pod względem fizycznym od jej statusu prawnego? Bardzo bym prosił o wyjaśnienie, czy dla celów transakcyjnych i prawnej definicji, liczy się tylko jej materialny byt, czy też jej status prawny jest kluczowy. Jakie są Wasze doświadczenia z tak skomplikowanymi przypadkami?